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地产融资面临多元化大势 资金关乎企业生死

从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，在十几年的时间中，中国房地产业的资金来源十分单一，走的完全是一条“独木桥”路线，而这座桥主要建在银行之上。作为国民经济中的支柱产业，房地产业如此单一的融资渠道，给房地产开发商，甚至银行体系都造成了很大负担，同时也造成了很大的风险。“房地产融资多元化”趋势日益明显，而金融资

产的多元化怎样用非银行性的资金？通过什么形式来用？

资金从哪里来？又将往哪里去？时到今日，这个问题无疑关乎着房地产企业的生死。

2005年11月5-6日，一个关键时刻的关键会议——“2005年中国地产金融年会暨城市、企业、土地、项目与资本对接大会”在北京嘉里中心大宴会厅隆重举行，与会的有政府官员、经济学家、开发商以及上百家国内外专业金融机构等，据会议主办方之一的思源投资董事长陈良生介绍，由于会议规模和档次为国内仅见，两天内到会人次高达七八百人。

此次峰会主要研讨银行信贷、信托、REITS、IPO、债券和按揭资产证券化等，议题主要有中国地产金融处在怎样的转折时期、外资与基金——画饼怎样变佳肴、信托下一步：收、放之争及信托融资案例深度剖析、城市土地推介以及IPO上市及资产证券化——蜀道之难如何突破等。各与会代表与特邀嘉宾就国内金融环境、金融实操及金融创新方面的主题展开了数轮精彩的演讲与对话……

在此次中国地产金融年会上，中国房地产协会副会长顾云昌认为，中国的房地产业关键在土地，冷热在金融，未来中国房地产的明天会更好！他在会上指出，对市场来说，未来的房地产市场最突出的是稳定房价，一个好的市场应该是房价慢慢涨的市场，对产品来说，未来的产品应该是绿色的产品，就是资源节约性和环境友好性的绿色的楼盘。既要符合舒适、健康，又要节能、环保，从融资方面来说应该是多元的融资。

关于土地，顾云昌认为，凡是房价上升过快的地方，主要是供求关系紧张的地方，这往往是土地供应不足导致房地产开发量不足而引起的，他指出，国土部门说土地供应量是充分的，但问题是我们开发的土地仅占整个土地供应量的一半而已，此外，开发商在开发土地的时候有没有考虑节奏性和预见性。他说，凡是土地供应相对充分，特别是对土地未来的市场预见性比较强，市场就比较稳定，一旦出现供不应求就会导致房价上升，而房价上升则会导致泡沫的出现，特别是在经济发达的地区。

就金融问题，顾云昌有一个形象的比喻，他说，金融是房地产的发动机，金融会直接影响到房地产的冷和热。中国金融最大的问题也就是融资渠道问题，我们的融资渠道比较单一，房地产发展主要靠银行，一旦房地产出现泡沫，银行将承担非常大的风险。所以，能不能通过金融体系的改革，拓宽我们的融资渠道，一方面给我们开发商增加融资的渠道，同时又为老百姓的投资开辟渠道，更快地把国际好的经验、做法融进来，对房地产的发展具有决定性的意义。

对中国房地产业的现状，顾云昌总结说，房地产市场的需求是旺盛的，在未来发展的过程中，房价的过快上升，房地产泡沫的产生是需要房地产业金融业共同来承担的责任。中国政府对房地产市场的调控负有相当重要的责任。

在2005中国地产金融年会上，建设部政策研究中心副主任秦虹认为，房地产和金融有着非常紧密的关系，中国房地产业要取得高成长的发展就需要金融支持，在短短几年内，中国房地产业迅速发展的原因就在于银行住房抵押贷款的跟进。

但从全国来看，房地产业的发展是不平衡的，有的城市，房地产的投资额达到了1000亿，像北京、浙江、广东、江苏、上海这几个城市房地产的投资总额占到了全国投资总额的40%。此外，当前我国房地产金融渠道是比较单一的，主要依赖银行贷款，而房地产未来的发展和金融的紧密关系，决定了房地产的发展单一依靠银行是不够的，房地产发展需要多元化、多层次的资本市场的融资渠道的支持，以此来化解或分解单一靠银行贷款的风险。

随着房地产业的发展，实现金融多元化渠道可有助于房地产业本身结构的升级，开发方式也会发生很大的变化，但房地产金融多元化也存在一些风险问题，这种风险一方面是源于我国的房地产业是一个年轻的产业，我们对房地产业规律性的认识，对它发展的一些基本特点、经验的积累、研究等等还很不够；第二个方面就是在经济全球化的大背景下，中国房地产业的发展不仅仅是产业本身的问题，或是中国经济本身的问题，它的发展更多地融入了全球经济发展的影响，这些因素都使房地产业未来的发展存在一些复杂的变数；第三，房地产金融多元化需要一系列政策法律的支持，许多专业化服务体系的成熟，需要资本流动市场的发展以及诚信制度的建设等等，而我国目前的基础性的法律法规以及市场一些层面的基础性建设还很欠缺。

在这样一个过程中，房地产金融发展是有需要，但也需要一个先易后难，稳步推进的过程，这些决定了房地产金融多元化的发展机会巨大，风险也大。

“这个世界不缺钱，缺的是好企业，只要是好企业都是不缺钱的。”融创集团董事长孙宏斌在此次峰会上如是说。针对眼下不少开发商一直叫屈的“融资难”问题，孙宏斌认为，实际上在“121文件”后银行的支持力度比原来更大了，如果要说难的话就是企业的资本金少。

关于什么是好企业，孙宏斌认为，在中国未来三到五年的时间中，一个好企业一定是一个全国式的开发商。因为在一个城市里，开发商的投资组合不是开发了多少商业地产、酒店等等，而是将有限的钱投在了哪个城市，比如可以投在北京、上海、重庆、南京、苏州、天津等等，当开发商有这样的选择，所谓的泡沫对他们来说就没有意义了，因为中国每个市场的发展太不一样了。最近正开始修改公司法，要想在全国发展，资本金没有50个亿是根本不可能赢得发展的。

那么，资金方面存在困难又如何做得更好呢？孙宏斌结合融创集团的实情说，实际上融创每个项目都有一个合作伙伴，这就增加了资本金了；其次，融创也做了大量的信托，与国内10家信托公司都有合作，当然，信托方面面临的一个重要问题是如何把信托资金变成资本金。“我们把大量的资本金都变成了股本，两年后再买回来。”在谈到融创这几年取得的快速发展时，孙宏斌作了上述表述。

在当前的融资环境下，企业如何应对？孙宏斌表示，我们融资这些年的努力，主要是解决股本的问题，怎么让股本多一点。他说，融创这几年接触了大量的基金，顶级基金都有所接触，私募的主要是外资，从企业角度来说，融资的第一个要求是必须上市，私募对企业提出的要求很高，如果所开发的项目不是三到四年前到的地，私募的可能性就不太大。

作为开发商，必须清楚银行希望支持怎样的企业，怎么才能用得上银行的信托；对金融业来说，金融机构也要很好地判断行业前景。

天鸿房地产公司董事长柴志坤在“2005年中国地产金融年会”上表示，目前，外资在国内投资增长的速度比较快，外商投资中国房地产企业已经超过了150亿，纵观外资投资主要有以下六种方式：一是开发式合作；第二个是债权合作；第三个是收益性的合作，从去年开始在北京、上海包括一些其他大城市出现比较多的，购置大型的商业、长期持有性的物业；第四个就是投资型的，就是境外和境内共同组建基金公司；第五个是不良资产储备型的；第六个就是在参与房地产开发中的按揭贷款业务。

结合这些情况来看，孙宏斌认为，从目前来看，外资在中国的增长速度虽然很快，但整体来讲不会出现爆发式增长。应该说目前的外资投资中国房地产还属于尝试阶段，整体来讲中资占的比例应该是绝对大的。作为中国公司来说，我觉得要找到适合自己的合作伙伴，并不一定是最大的合作伙伴，然后建立起适合双方的合作方式。

随着追究金融环境的不断成熟，其他资本仅仅进入房地产行业，在这个阶段，开发商可以选择的资金渠道会越来越多，外资企业在这个时候的收益预期都会大幅下降，所以站在几方的角度来看，大家要未雨绸缪，考虑一个长远的方案，为这个市场未来得良好环境做一些准备。房地产企业应该不断调整自己，尽快找到自己适合的位置，在商业模式中才会更加主动。

作为此次中国地产金融年会的一大亮点，中国人民银行副行长吴晓灵出席了峰会，她在“拓宽房地产融资渠道，开创房地产与金融双赢局面”的主题演讲中指出，房地产是一个高收益高风险的行业，只有以股本融资为主才能更好地解决风险与收益相匹配的问题。因此，随着金融市场的成熟，风险与收益想匹配的原则必然会渗透到房融资的方式中，提高开发商的股本融资比例是房地产行业的大势所趋。

她认为，房地产业是一个资本密集型的产业，在20世纪二战之前，欧美各国的房地产市场是以住宅、租赁为主导的市场，二战后各国仍是租售并存的市场，如果住房抵押贷款处理不当会带来金融危机。房地产商现在必须以股本融资为主要形式。

吴晓灵指出，当前由于国家对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，使没有能力的人也参与进来，从而蕴藏了很大风险。私募房地产信托基金由于标底流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限的问题，因而这两种都存在局限性。用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是我们解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。希望目前进行的股权分置改革和新修订的证券法的实施能够加快这一进程，开拓房地产与金融双赢的局面。

银行信贷的日益趋紧、拿地门槛的陡然抬高，中国房地产已进入了一个“剩者为王”的时代。

如何获得更多的资金？如何成为“剩者”？多元化融资显然成了众人瞩目的焦点，而开辟房地产多元化融资渠道，更是地产、金融界极为关心的问题。实际上上，多元化融资渠道除银行外，还可以通过上市来募集长期性的股票资本，如香港地产巨头新鸿基等基本上都是在资本市场上市来募集股票资本，而股票资本基本是永久的，这对房地产开发非常重要；其次还可以发行中长期债券来融资。据了解，中国银行现有资本充足率在4.5%-4.7%间。而银监会2004年颁布的《商业银行资本充足率管理办法》规定：到2007年1月1日，国内各商业银行资本充足率不得低于8%。

2005年的中国金融地产年会是在地产业发展的微妙拐点时刻举行的，参会者们的踊跃程度显示了社会各个层面对房地产及房地产金融未来前景的高度关注。

“你不需要有钱，你只须知道谁有钱就够了。”这句国际金融投资界流行的名言，如今应用到国内房地产市场则非常贴切——资本取代“关系”成为决胜未来的关键资源，而构建多元化的融资渠道，不仅成为每个企业的当务之急，更成为赢得未来的关键策略。

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